万科金隅中心

项目开张首日，在H&M、优衣库、首都影院、眉州东坡等主力店都没有开张营业的情况下，“6万多客流量，营业额218万元，周末客流日均将近10万”的成绩单给京城的商业地产圈带来不小的震动。万科虽然进军商业地产领域的时间较晚，但其“后发优势”着实不容小觑。笔者通过对金隅·万科广场相关资料的研究，并结合现场实地调研，总结出了金隅·万科广场不同与京城其他购物中心的“三大亮点”，同时也针对其目前的经营状况和未来发展，提出了万科目前亟待解决的“四大问题”，力图通过对金隅·万科广场这个新生商业地产项目的深入透视和全面分析，为其他商业地产开发商提供经验参考与借鉴。

一、金隅·万科广场的“三大亮点”亮点一：选址避开“红海竞争”，区政府支持下进行探索和创新

不同于万达、华润、凯德等老牌商业地产商的开发模式，万科的首个商业地产项目“金隅·万科广场”刻意选择北京的卫星城——昌平老城区的核心区，一方面可以避开市中心激烈的“红海竞争”，依托老城区庞大的社区居民消费力有效的化解首个项目的经营风险；另一方面也配合了昌平区城镇化的发展战略，赢得了区政府对该项目的重视与支持。据报道，在金隅·万科广场开发过程中，昌平区委常委副区长挂帅督导，在商家开店等各个审批环节为万科“亮起绿灯”。而此前万科的住宅开发项目很少能得到地方政府的政策惠顾，此次昌平政府的支持为万科利用金隅·万科广场积累商业地产发展经验和探索发展路径提供了极大的帮助。

亮点二：一流的项目规划与设计，兼顾流行时尚与人性化

金隅·万科广场的规划与设计都是由与万科有多年合作的国际一流的规划设计机构操刀，从技术层面上保证了项目的品质。项目规划是由万科的境外设计协作单位——美国EEK建筑师事务所负责，该事务所是美国知名的建筑事务所，擅长规划设计大型城市交通枢纽、城市综合用地等，在美国以及欧洲多地均承揽了多个旧城开发规划和城市综合用地的规划、建筑设计业务，获得了专业领域和当地的普遍认可。而项目的建筑设计工作则是通过招标交给了伍兹贝格建筑师事务所，该事务所同样也是万科的境外设计协作单位，已经有超过140年的历史,曾在2009年在伦敦国际建筑事务所AJ100大奖。除上述两家世界一流的规划建筑设计机构外，金隅·万科广场在机电、幕墙、交通灯环节，也都引入了世界一流水平的专业服务商。

金隅·万科广场由三栋塔楼组成，两栋7层，一栋8层，由5层高的“商街”串联在一起，属于村落式商业业态。毛大庆在谈及设计思路时说：“我觉得三里屯那种模式比逛大mall要舒服，更自由。”金隅·万科广场的外观设计借鉴了日本表参道的设计思想，以“珠宝盒子”为建筑理念，建筑立面晶莹剔透，点缀以璀璨的灯光，在方正大气的建筑群结构衬托下，给人以精致、奢华和便利之感。在内部结构的设计上，首创“天地双街”设计理念，在以1至5层室内构建一条主街，6至8层的室外平台则打造成集休闲、娱乐、餐饮于一体的融合空间。不仅充分考虑到了顾客逛街体验的各类实际需求，同时也利用空间设计埋下了“总能吸引人逛下去”的动心元素。尤其是广场顶层空中花园的设计，突破了北京商业地产传统的设计思路，将商业业态与自然环境完美融合，使顾客在购物之余还能与建筑、环境互动，从而营造出新鲜的情景体验。

亮点三：业态配置多元化、强调顾客的“体验式消费”。

金隅·万科广场以当代购物中心“一站式满足”的全新理念为指导思想，13.8万平方米的总体量范围内，涵盖了时尚百货、生活超市、品牌院线、娱乐餐饮等多种业态，将辐射金隅万科城及周边地区的品牌消费需求。根据笔者现场实地调研总结的情况来看，在品牌店构成上，金隅·万科广场共有183个品牌店，其中服装品牌最多，占比27.87%；其次是餐饮，占比18.03%；第三是鞋/箱包，占比13.66%。这与世联地产在今年所发布的《中国购物中心品牌发展报告》中的研究结果略有不同：世联地产对中国102家购物中心的数据进行统计分析后发现，业态占比排前两位的是服装（41%）和餐饮（14%），鞋/箱包与钟表/珠宝/饰品并列第三（9%），而金隅·万科广场虽然仍以服装和餐饮为主，但其服装比例远低于国内平均水平，而餐饮则高于国内平均水平。排第三位的鞋/箱包业态比例也大幅超过国内平均水平。此外，金隅·万科广场在儿童/玩具业态的比例高达8.74%，也高于国内平均水平（5%）。在面积构成上，金隅·万科广场内第一位的依然是服装，达到27.67%；排第二位的则是休闲娱乐，占比23.30%，与服装相差无几；而餐饮只排到了第三位，占比20.16%。由此可见，金隅·万科广场是在保持零售主业的同时，更多的强调了餐饮、儿童、休闲娱乐等顾客体验消费的特色。

除了购物中心基本的业态配置外，金隅·万科广场将天洋万科·北戴河小镇的售楼部也放到了五层，并设置了两个各100平方米的展厅，一个展示万科广场的成长史，另一个用于艺术展览。这也是京城商业地产中的首创，虽然短期内牺牲了部分租金收入，但却在给消费者艺术享受的同时也潜移默化的宣传了万科商业地产的品牌，对提升消费者的购物体验、增强其对万科商业地产的认同度、促进企业的长远可持续发展无疑具有重大战略意义。